Compra de vivienda como inversión en Barcelona

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En un entorno de tipos de interés en mínimos, la compra de vivienda como inversión para el alquiler se ha convertido en una buena opción que permite obtener rentabilidades superiores a la de los activos financieros clásicos y con una expectativa de plusvalía en el medio plazo muy atractiva.

La clave del éxito de este tipo de operaciones es encontrar una vivienda ubicada en una buena zona de alquiler, que no quiera una inversión en reformas y que tenga un coste de mantenimiento bajo.

En Barcelona la demanda de alquiler es, en general bastante alta, pero existen unas zonas con un mejor comportamiento, que nos pueden ofrecer mayores rentabilidades.

Si lo que buscamos en un alquiler estable con plazos largos, las zonas que recomendamos son, Sagrada Familia, Gracia, Ensanche derecho/izquierdo y Pueblo Nuevo. Si por el contrario buscamos un alquiler de menor duración con unas rentas más elevadas nos situaríamos en las zonas de Ciutat Vella y Poble Sec. En mi opinión si el inversor no es un experto en la gestión de inmuebles mi recomendación es enfocar la inversión a las zonas con alquileres estables, donde conseguirá un inquilino de larga duración y se podrá despreocupar durante largas temporadas de buscar inquilino.

Para maximizar la rentabilidad debemos invertir en viviendas pequeñas de 1 o 2 dormitorios, ya que el diferencial de coste de una vivienda de 3 o más dormitorios no es proporcional al incremento de los ingresos del alquiler que genera. Por lo tanto, cuanto mayor es la superficie de la vivienda menor será la rentabilidad obtenida.

La rentabilidad de la inversión la calculamos teniendo en cuenta dos factores:

  1. La rentabilidad por alquiler, es decir, aquella que obtenemos sobre la inversión en función de los ingresos anuales obtenidos por el alquiler.

Es importante tener en cuenta que la inversión es la suma del coste de compra de la vivienda más todos los gastos. Esos otros gastos son los honorarios del notario, la gestoría, inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda.

Los impuestos de compra son del 10%, tanto si es vivienda nueva como de segunda mano, los gastos de notario y gestoría dependerán de si se solicita financiación o se paga al contado, y oscilarán entre un 1% y el 3%

La rentabilidad media vía el alquiler en Barcelona es del 4%.

Solo se podrán obtener rentabilidades superiores en el caso de que se compren varias viviendas al mismo propietario y se consiga un descuento importante por la compra de varias unidades o que se adquieran viviendas a reformar negociando mucho el precio, en estos casos recomiendo que un contratista de confianza realice una estimación de los gastos de reforma y de su plazo de ejecución.

  1. Rentabilidad por plusvalía, que corresponde al incremento medio anual del valor de la vivienda. Debemos tener en cuenta que los precios de compra en Barcelona todavía están un 35-40% por debajo de los máximos alcanzados en el 2007 y por lo tanto creemos que todavía veremos incrementos medios del 5-8% en los próximos años.

Por lo tanto, si tenemos en cuenta los dos factores de rentabilidad, la inversión en vivienda en Barcelona puede alcanzar un 9-12%

En resumen, las claves para tener éxito en la inversión de viviendas para alquiler son:

  • Comprar vivienda pequeña 40-60 m2 con 1 o 2 dormitorios
  • Buena ubicación de alquiler
  • Sin necesidad de reformas

A continuación, os mostramos las operaciones de compra de vivienda que hemos realizado en 2017 Barcelona para nuestros clientes inversores

Si quieres invertir en viviendas en Barcelona ponte en contacto y te explicaremos como podemos ayudarte

 

¿Quieres comprar una vivienda de inversion en Barcelona?

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Sobre el autor:

Iñaki Unsain es el fundador y CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, empresa que ofrece servicios inmobiliarios, centrados principalmente en la búsqueda de vivienda en Barcelona, compra de activos de inversión posicionándose y defendiendo, de forma exclusiva, los intereses de su cliente comprador.
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Comentarios

  1. laura  abril 12, 2018

    Enhorabuena por tu detallado artículo, es cierto que hoy en día desde mi punto de vista es la mejor opción, ya que es una inversión segura a medio plazo y con rentabilidad inmediata vía ingresos de alquiler.

    responder
    • Iñaki Unsain Romero  abril 13, 2018

      Muchas gracias Laura por tu comentario, efectivamente comparto tu opinión, la compra de una vivienda como inversión en Barcelona te garantiza unos ingresos regulares de alquiler y una revalorización a medio plazo

      responder

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