¿Cuándo puedo acogerme a la exención por reinversión en vivienda?

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Exencion fiscal por reinversion

Cuando vendemos nuestra vivienda habitual y obtenemos un precio superior al que pagamos cuando la compramos estamos obteniendo una ganancia patrimonial y por lo tanto, si no queremos problemas con el fisco, deberemos incorporarla en nuestra declaración de renta y pagar la cuota correspondiente.

La Agencia Tributaria te permite acogerte a la exención si reinviertes el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual o en la rehabilitación de la misma.

Requisitos para acogerte a la exención

Para acogerte a la exención fiscal se debe cumplir una serie de requisitos. Por un lado, tanto la vivienda vendida como la adquirida (o rehabilitada) deben ser la viviendas habituales, y para ello se debe de haber residido en ella, de forma continuada tres años, y tener el propósito de residir en la nueva vivienda igualmente por un periodo de tiempo de tres años. Además en el supuesto de que la vivienda comprada sea de nueva construcción debe ser habitada en un plazo de doce meses. Existen circunstancias excepcionales que permiten el incumplimiento de los plazos de permanencia; el fallecimiento o el cambio de domicilio por traslado laboral.

La Agencia Tributaria entiende por rehabilitación de una vivienda, a efectos de la exención, aquellas que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación de fachadas, estructuras o cubiertas y otras similares siempre que su coste exceda en un 25% del precio de adquisición. Por lo tanto no tendrán carácter de rehabilitación las obras menores de mejora.

¿Como se calcula la ganancia patrimonial?

Simplificando, se trata de la diferencia entre el Valor de adquisición y el Valor de transmisión

Valor de adquisición: Importe de adquisición + Inversiones y mejoras + Gastos y tributos de la compra – Amortizaciones hipoteca pendientes

Valor de Transmisión: Importe de la venta – Gastos y tributos de la venta

Una vez calculado la ganancia patrimonial debemos incorporarla en nuestra declaración de la renta, tributando en el apartado de las rentas del ahorro. Si la reinversión es parcial, la exención se limitará a la parte proporcional de la ganancia, tributando el resto.

Plazos para reinversión

De forma general, la reinversión debe producirse en el plazo de 2 años desde la transmisión o en su defecto dos años antes.

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma para las personas mayores 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos supuestos la transmisión de la vivienda siempre quedará exenta de tributar por las plusvalías obtenidas.

Por último, se debe indicar que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones comentadas supondrá la tributación de la ganancia patrimonial obtenida mediante la presentación de una declaración complementaria, con la inclusión de los correspondientes intereses de demora desde la fecha en que tuvo lugar la venta de la vivienda.

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Sobre el autor:

Iñaki Unsain es el fundador y CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, empresa que ofrece servicios inmobiliarios, centrados principalmente en la búsqueda de vivienda en Barcelona, compra de activos de inversión posicionándose y defendiendo, de forma exclusiva, los intereses de su cliente comprador.
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