Un año más nos encontramos con el reto de hacer pronósticos sobre la evolución del mercado residencial en Barcelona para el 2016, pero antes hagamos un breve resumen de lo ocurrido en 2015. De su análisis podemos sacar dos grandes conclusiones:
1. Mantenimiento de la tendencia al alza de los precios, con un incremento del 5,2% que afianza la senda de crecimiento del 4,4% iniciada en 2014
2. Existencia de un mercado de dos velocidades. Por un lado los distritos de rentas altas y mayor afluencia turística donde el crecimiento de precios ha sido mayor. Y por otro los distritos con menor dinamismo económico donde el ajuste de precios ha sido menor.
3. La tipología del comprador, corresponde a la demanda embalsada de primer acceso de rentas altas y medias-altas, la reposición que necesita vivienda de mayor superficie y el inversor.
¿Qué ocurrirá en el 2016?
En lineas generales, todos los analistas apuntan que la tendencia positiva del 2015 se consolidará en 2016… si los politicos no lo impiden y nosotros así también lo creemos.
La demanda
Los fundamentales que rigen la marcha de la demanda de viviendas han mejorando en el 2015 y prevemos que siga haciendolo en el 2016:
- El empleo continuará creciendo.
- Crédito más accesible. El recorte de los tipos hipotecarios y de los diferenciales reducirá el coste financiero
- Crecimiento de la economía. Aumento de la riqueza disponible, por el crecimiento de la economía y la reducción de la carga fiscal derivada de la rebaja del IRPF
- Vaivenes en la bolsa
Empleo
En los últimos años la evolución del empleo en Barcelona ha sido buena, 2012 fue el año con una tasa más alta con un 14,33% y desde entonces ha ido descendiendo hasta el 11,12% de diciembre 2015 . Aunque aun estamos con una tasa que dobla la que teníamos en 2005-2007
Otro problema es la calidad del empleo, la alta precariedad laboral con un alto porcentaje de contratos temporales y los bajos salarios. Los jóvenes, por ahora, lo tendrán difícil y seguirán siendo una asignatura pendiente a resolver para el sector inmobiliario.
Pero lo importante es la tendencia y esta es buena, con más empleo hay más gente con acceso al crédito y por lo tanto la demanda en cierta medida se verá afectada positivamente.
Credito más accesible
El acceso a las hipotecas seguirá flexibilizándose. El Euribor está en mínimos históricos, las ultimas estimaciones apuntan que incluso podríamos llegar a tasas negativas. Y los diferenciales ya se han situado en niveles muy competitivos, alrededor de 1 punto. El BCE ha decidido hacer una compra masiva de deuda publica lo que supondrá una inyección de dinero impresionante en los mercados y consiguientemente una reducción de los tipos de interés. Por todo ello podemos afirmar que actualmente vivimos las mejores circunstancias financieras de la historia para comprar un casa.
Los bancos han provisionado gran parte de sus perdidas derivadas de la morosidad inmobiliaria y han reducido el Saldo vivo del crédito (Créditos-Amortizaciones) en un 40% por y en consecuencia han empezado a abrir el grifo del crédito, eso sí, el que quiera una hipoteca deberá tener un 30% del precio ahorrado (20% del precio + 10% para impuestos y gastos) y las cuotas no podrán superar un 35% de sus ingresos. Estas dos condiciones son barreras importantes para los jóvenes pero más asumibles para los compradores de mediana edad que hasta ahora no podían acceder al crédito pues estaba prácticamente cerrado para la gran mayoría. Pero estas barreras se irán superando ya que los bancos necesitan ganar dinero y la única forma que les queda es la de la concesión de créditos y como el margen es muy pequeño, al tener tipos tan bajos, no les queda otra que aumentar significativamente el número de prestamos concedidos.
Por lo tanto, opinamos que el volumen de hipotecas va a crecer de forma importante, en una primera fase con las clases medias-altas y dentro de unos meses veremos ofertas de los bancos para financiar gran parte de ese 30% de ahorro necesario para comprar una vivienda.
Crecimiento de la economía: Aumento de la riqueza disponible
El producto interior bruto de España esperado para el 2015 es del 3,2%, cifra que es superior a la del 2007 y similar a la del 2006.
Todavía no disponemos de los datos cerrados del 2015 en Cataluña pero con seguridad serán positivos. El producto interior bruto de Cataluña en 2014 creció un 1,4% respecto a 2013. Se trata de una tasa 26 décimas mayor que la de 2013, que fue del -1,2%.
El PIB Per cápita de Cataluña en 2014 fue de 26.996€, 330€ mayor que el de 2013 que fue de 26.666€. Para ver la evolución del PIB per cápita resulta interesante mirar unos años atrás para comprobar que estamos al mismo nivel del 2006.
Al igual que el PIB nos ayuda a saber cuál es el tamaño de una economía, el PIB per cápita nos índica la riqueza de sus ciudadanos.
Si el PIB per capita mejora implica que los ciudadanos tienen mas dinero disponible y por lo tanto mas acceso al crédito.
Por otro lado, las rebajas fiscales del IRPF, que se empezarán a notar en el 2016 también dejarán mas liquidez en los bolsillos de los ciudadanos.
La combinación de una mayor riqueza per capita y una mejora fiscal mejorará el volumen de demanda de viviendas.
Vaivenes en la bolsa. La caída del precio del petróleo
El precio del petróleo se hundió un 48% en 2014 y un 34% en 2015. Hemos pasado de los 104$ en el 2014 a 36$ en Diciembre 2015. El motivo de esta bajada es principalmente la desaceleración del gigante Chino. Esta reducción del precio del crudo tiene dos consecuencias importantes, una buena y otra mala. La buena es que al ser España importadora de petróleo lleva unos años consiguiendo unos ahorro brutales. En el año 2015 este ahorro puede suponer un incremento del PIB en medio punto. La mala es que los países muy dependientes de la exportación del petróleo han visto caer sus ingresos dramáticamente, y por lo tanto hayan entrado en recesión, concretamente en Sudamérica esta caída del precio del petróleo ha supuesto que muchas empresas españolas con intereses en esas tierras hayan visto caer sus resultados al ser arrastradas por la recesión y esto es lo que explica la caída en la bolsa española de sus cotizaciones.
Sin embargo el desastre de la bolsa será una buena noticia para el inmobiliario, ya que va a provocar que muchos inversores destinen parte de sus inversiones al sector inmobiliario.
La oferta
Por su parte, el precio de la vivienda, en términos agregados, seguirá la tendencia positiva que ha tenido en el 2015.
La oferta no se mostrará impasible y reaccionará a la evolución creciente de la demanda, esperándose un incremento de la iniciación de viviendas también en 2016.
A nivel nacional, los promotores de APCE, prevén una producción 80.000 nuevas casas en 2016 y de 150.000 en 2017. El número de viviendas que se comenzarán en 2016 subirá entre un 20% y un 30% en comparación con 2015.
También los precios subirán en los proyectos de promociones inmobiliarias, con subidas a lo largo de su desarrollo.
Las razones son la demanda creciente, por parte de inversores y promotores buscando operaciones y una menor oferta de buen suelo en las grandes ciudades.
A nivel de número de número total de viviendas vendidas (segunda mano+vivienda nueva) en el 2015 ha crecido un 14% a nivel nacional hasta las 416.000 viviendas y un 22% en Barcelona hasta los 44.500 viviendas
Conclusiones
Nuestras previsiones sobre el mercado inmobiliario en Barcelona en 2016 son:
- La etapa expansiva de la economía ya se ha iniciado y se mantendrá durante el 2016 con un crecimiento del 3%-3,5% y creemos que puede durar unos 4 años más.
- Se va a producir un crecimiento importante de la concesión del número de hipotecas.
- La incertidumbre de la bolsa va a redirigir mucho dinero al sector inmobiliario.
- Los precios en Barcelona crecerán en el 2016, en términos agregados, un 6%
- El numero de viviendas vendidas, entre segunda y primera mano, crecerá hasta las 550.000 viviendas a nivel nacional y hasta las 60.000 viviendas en Barcelona
Estas son nuestras previsiones si los politicos no se encargan de estropearlo.
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